【宋津】：我接著王總的話題說，咱們都說供需的平衡，最近了解到對生態(tài)城，在北城有幾個大的開發(fā)商，基本上每個項目都在50萬以上。包括生態(tài)城，前兩天一個朋友他們同事18個人想團購生態(tài)城的第一個項目，說買不上，據(jù)了解才知道這個項目一期已經(jīng)推出400多套。對生態(tài)城的預期和發(fā)展帶動投資價值。團泊湖的項目現(xiàn)在7、8月份大盤都會開。

　　【主持人】：據(jù)您了解天津市整體的價格和量都有哪些變化呢？

　　【宋津】：天津市二手房下降46%，商品房有一個短期的利好的消息，成交量下降20%，包括公積金政策年底之前可能要變，如果不用的話就用不上了。包括藍印政策，包括天津市藍印政策要變，所以就帶動了整個郊縣成交量非常大。所以說短期的利好政策會帶動房地產(chǎn)。

　　【張興華】：有一個明顯的下降，我聽到一個消息是說，5月份藍印政策要取消，在這之前把集中過去的藍印都辦掉，價格的確也降，但是也沒有漲。

　　另外，天津市場的變化和影響方面，濱海還是比較大的，尤其是開發(fā)區(qū)，它有投資率很高的，對于市場來說是利好的，這論調(diào)控還是針對一些人，包括貸款的下降，公積金也好，對這些方面帶來的影響還是比較大的，4、5月份下降的比較多。

　　
天津富思博得 宋津

 
　【宋津】：說實在的，濱海的成交量比4月份上漲不到10%。從今年開始濱海新盤就比較少了，從1月份到現(xiàn)在。我發(fā)現(xiàn)很多濱海的開發(fā)商受到這論調(diào)控的影響，都是處于一個觀望的時期。

　　【主持人】：我們也觀察到新政出臺之后，針對不同的產(chǎn)品影響是不一樣的。各位嘉賓都在聊，別墅或者住宅受到的影響也都不一樣。這方面是什么樣子的呢？

　　【張興華】：高端別墅受到的影響也不大，他們想買方的話不涉及到貸款公積金，他們覺得是一個追求生活的品質(zhì)。當然買房都希望升值，不像其他的住宅產(chǎn)品，高端別墅保值性比較好，所以說升值空間比較大的。

　　【主持人】：我們剛才說到高端的住宅受到調(diào)控的影響小一些，請?zhí)旖蚶稣讟I(yè)投資有限公司策劃主管劉嚴您的項目談一下現(xiàn)在的情況。

　　
昆侖中心策劃部經(jīng)理劉嚴

 
　【劉嚴】：目前，我們項目還沒有開盤，將于12日進行登記預約。就現(xiàn)在看來新政對我們的影響并不是很大，我們的公寓部分不是純住宅，主要定位是投資+自住。注意是理性投資，而不是投機，新政對投機的人來講影響還是非常大的。這里需要說一下，眾所周知目前中國的投資渠道太少，無非是股市和樓市，其他的渠道還沒有完全放開，將錢存入銀行是貶值的。因此作為一種理財性投資，購買市中心高端物業(yè)是目前比較好的投資渠道。我們項目主要是針對本地消化，我們在項目上加了很多人性化的東西，比如我們智能化的配置，煤氣入戶，把商業(yè)水電做成民用水電，將中央空調(diào)供熱化成市政供暖等，都更加適于自住。

　　【主持人】：本輪宏觀方面的政策除了房產(chǎn)稅沒有完全確定之外，其他的政策已經(jīng)基本上很明確了。在目前關于二套房認定的標準確定了，認房又認貸得標準是非常嚴格的，之前只有在北京執(zhí)行這個標準?，F(xiàn)在房貸政策要推廣到全國，對于這種趨嚴的標準會對天津的房地產(chǎn)市場造成什么樣的影響呢？哪位嘉賓可以給我們分析一下。

　　【宋津】：二套房、三套房貸的政策有一個細則，4月底、5月初的時候上報過，是比較溫和的。為什么細則沒有出臺，現(xiàn)在政府考慮到政策出來的影響，天津樓市是不是會徹底崩盤死掉。所以說現(xiàn)在這個政策沒有細則，而且我認為三個月之內(nèi)天津是不會出現(xiàn)細則。如果細則下來之后也是相對溫和的。

　　【主持人】：也就是說如果天津的新政出臺后細則相對是比較溫和的。

　　【宋津】：像北京、上海等真正一線城市是有區(qū)別的，我覺得不用過于的悲觀。天津是今年的成交量還是比較大的，應該說不管從四郊五縣、濱海也好，新盤量都是非常大的。畢竟新開的樓盤都比較不錯，像高檔別墅都還是不錯的，都是超出他們自己的預期。　

　　【主持人】：今晚報記者姜昊對二套房這個話題比較感興趣，你有什么可以談一下的？

　　
天津今晚報記者 姜昊

 
【姜昊】：上午跟各家銀行了解一下，銀行嚴格執(zhí)行貸款的標準了，之前好多相關政策出臺的時候，大部分都會等待一段時間，但是這回咱們內(nèi)部的人有反應，總行下面下達的很嚴格，包括銀監(jiān)會那邊。這次的政策是相當嚴厲的，我感覺不管天津市政策出臺不出臺政策，實際上這細則對于市場的影響已經(jīng)不具有什么意義了，因為根據(jù)我的調(diào)查各位銀行在具體執(zhí)行方面已經(jīng)嚴格按照國家政策執(zhí)行了。

　　【主持人】：二套房認定細則中，對于異地購房限制很大，比如“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行”。如果按照這個標準執(zhí)行，之后對天津市房地產(chǎn)市場會有什么影響呢？我們知道目前天津異地購房尤其是藍印購房占了很大比例。

　　
天津今晚經(jīng)濟周報藍刊主編 馮奕

 
　【馮奕】：新政出臺以后也是做了很多的調(diào)查，最大的還是對改善性住房，也就是說的投機，因為政策限制二套房的是否使用，貸款利率提高上1.1倍，改善型住房需要更大一些。比如說一套房子60、70平米，有孩子的可能由一室改兩室、改三室。現(xiàn)在的話，隨著房價空間比較大，現(xiàn)在是要再大到20%或者30%來改善。

　　二套房的需求量是越來越大，如果按現(xiàn)在的政策實行下去之后，如果沒有針對性的進行調(diào)整，勢必會影響到需求。剛才說了你不降價就抗著，你這個大盤三、四期，一盤降價了，三期怎么辦？誰都希望房子買完之后升值。

　　很無奈，最近傳的很多，萬科全國性降價，后來補充一條說萬科沒有降價，都說有降價的可能性，但是這個難度確實很大。

　　現(xiàn)在很多人為了解決這個問題，也采取了很多很無奈的辦法，比如說離婚，在兩個月前我在北京開會時也遇到過這樣的問題。趁著新政出臺不長，說趕緊離婚把房買下來，還有說干脆離婚吧到香港去生孩子，再變個方式解決房子的問題。

　　現(xiàn)在出臺的政策定位于二套房的概念，就是說如果你辦理了協(xié)議離婚之后，這個房子并不能馬上解決，兩年之后你再買房仍然視為二套房，最近在策劃報道上也在探討這個問題。

　　【主持人】：馮奕老師也談了他的觀點，政策出臺之后對項目以后市場發(fā)展有什么預期呢？

　　
天津新津新科置業(yè)有限公司副總經(jīng)理安文杰

 
　【安文杰】：因為我們的項目跟大家不太一樣，我們自己是工業(yè)地產(chǎn)，最近成交的比較多，現(xiàn)在倡導多元化地產(chǎn)的開發(fā)，我們叫產(chǎn)業(yè)型的房地產(chǎn)方式，在這種大形勢不好的情況下，開發(fā)商都要尋求其他的出路。我們現(xiàn)在的項目對市場敏感度還不是很強，一個是我們的項目還沒有亮相，再有一個這種開發(fā)的形式在天津也是一個摸索的階段，我們跟普通住宅反映的還不是很強烈。

　　【主持人】：政策出臺之后會對不同的區(qū)域影響也是不盡相同的，對不同的產(chǎn)品也做了主要分析，對區(qū)域影響方面是什么樣的結(jié)果呢？

　　【王超】：其實剛才我想說政策當中有一個壞消息，哪里有壓力哪里就有防抗，有的項目賣的很好，有的一個項目買不出兩套，有的說開盤4個多億。也就是說，不是說政策壓制了所有的樓盤，就得看樓盤能不能扛的住?，F(xiàn)在只有靜觀其變。

　　要么我光拿地我資源比較緊張，現(xiàn)在拿地的開發(fā)商更緊張一些，好在我們?nèi)ツ隂]拿地。他要不缺錢的話它能扛的住。

　　
天徠策劃 總經(jīng)理許嚴

 
　【許嚴】：我覺得現(xiàn)在天津跟一線城市比力度沒有那么大，現(xiàn)在還不是真正意義上的調(diào)控，就像2008、2009的情況，緊一緊就松，這是心理的博弈，開發(fā)商、政府各路都在靜觀其變。開發(fā)商手里有錢頂著。房地產(chǎn)是中國GDP的主要來源，所以一段時間的博弈肯定是有的，我們現(xiàn)在運作的項目是獨棟別墅，面對的客戶肯定沒有一套房，肯定都是二、三套，我覺得對我們影響不是很明顯，大部分都是以區(qū)域客戶為主，因為我們的規(guī)模不是很大，88套左右，從項目講壓力不是很大。　

　　【安元】：藍印戶口的東西比較矛盾，我看到的跟政策反差很大的，鼓勵很多外地人來買，為了藍印買方的人真正落到藍印戶口的很少，到最后還是投資。我知道當初因為藍印買房的人最后變成投資占了40%，政府是處于好意，但實際上不能百分之百的解決，他不是為了在天津定居，就是為了投資。

　　【馮奕】：在2000年的時候市場比較低迷，政府需要手段來持續(xù)一下，本市人都在觀望，看房價都在一千多兩千多，但都還在等，這時候外地人想進來就開一個30萬，當時是政府為了刺激消費。藍印的性質(zhì)現(xiàn)在變了，是為了賺錢了，那個時候你買不買房子已經(jīng)是次要了，辦下來之后你能不能入戶這不重要了。

　　當時我認識一個人，他買了一套房子，當時辦城市戶口，30萬就沒辦，因為房子發(fā)生糾紛了，過戶賣給別人了，現(xiàn)在想再辦就變成100萬了。

　　【主持人】：我們有一個調(diào)查，各位嘉賓看一下，是個非常有意思的調(diào)查，不會跟大家公開發(fā)布結(jié)果，我們會總結(jié)出來單獨發(fā)送手機上去，大家可以了解一下其他人是怎么樣的一個預期。

　　【張興華】：證監(jiān)局、人民銀行他們的意思就是說，后期的政策可能會松動。人民銀行說肯定會松動。

　　【馮奕】：經(jīng)過他們后面的分析，區(qū)別對待，針對不同的情況可以進行適當?shù)奈⒄{(diào)，口氣變了。現(xiàn)在5月份的CPI不樂觀，我們就在門口買菜，綠豆大家都知道去年五、六塊錢一斤，今年買十幾塊錢一斤，你這貶值不是說少了。公布的數(shù)字跟感受差別很大。

　　【王超】：那就別存錢，存房子吧！

　　【張興華】：在于貨幣政策，沒有一個東西是從保值來講。相對來說，現(xiàn)在什么都沒有買房子升值快，為什么打擊投機，是因為買房子一夜暴富的人太多了，兩極分化越來越多了，這是社會不和諧的問題了。

　　【王超】：但是投機人有罪嗎！回報越大，風險越大。

　　【安元】：比如說現(xiàn)在房產(chǎn)物業(yè)稅，你應該區(qū)別對待，針對征收特別的稅種這是應該的。

　　【王超】：窮人可以少收稅，但不能說我有錢，就打壓我投資。最后是將我從房市哄出來了，把我哄到綠豆那去了。

　　【安元】：投資投機大幅度抬高房價對老百姓是有風險的，它關系很多家庭長期生存條件的，甚至很多人還不起這套房子，你說還給銀行了，他住哪去？他可能一輩子住這一個房子，他買不起。很多人是借錢投資，真正有錢的人漲價之后也一樣買，很正常的該賣還賣?，F(xiàn)在我覺得擠壓出來的是借錢買房的人，其實就是告訴你有風險，不是一本萬利的，這需要一步一步的完善。

　　國外的物業(yè)稅執(zhí)行了幾百年，中國不可能馬上做到。

　　【馮奕】：每年都需要上稅，按照升值情況來上稅，通過投資貸款以外，還有一個擔心，買一套房子，我現(xiàn)在留一套為了孩子，還得買一套，買一套房子不留一套，哪天規(guī)劃變了拆了我住哪去了？

　　比如說我母親住在樂園那房子，那邊叫文化中心了，擔心要拆遷了，那個地方肯定是要升值啊，都不安防盜窗了，就怕拆了。

　　【安元】：所以說房子為什么重要，這是跟每個人都有關系。

　　【馮奕】：你看看前段時間中央電視臺《焦點訪談》，江蘇省揚州市那個房子說了商品房很好，一規(guī)劃改成公寓，2004年建的，現(xiàn)在又改成商品房，這不開玩笑嗎！現(xiàn)在六七千買的兩手房現(xiàn)在連郊區(qū)都買不了了。

　　【安元】：還有就是住房保障體系，為什么大家都把矛頭指向開發(fā)商，矛盾在什么地方？是因為咱們先啟動商品房市場，保障住房沒有跟上，你得逐步遞進，這得有適當?shù)谋壤?。為什么天津限價房半天就能清盤，是因為現(xiàn)在好多人就是買不起商品房，這個就屬于咱們動作倒置了，先做的事后做了。

　　每次市場出問題，房價出問題，都怨開發(fā)商。

　　【馮奕】：說保障房，有一次我跟天津的同事出差去四川，一塊去的有一個北京的同伴，兩口子是工作都很好，應該說住宅水平不低吧！我們買的是限價房，我們這天津的同事瞧不起人家，你有錢買不好房子吧！這就是事實，我買限價房是沒臉的。這是最基本的需求，有了需求之后再買別墅什么的，享受是沒有問題的。

　　【安元】：預測現(xiàn)在政策更嚴或者說更松，現(xiàn)在剛性需求的政策永遠是再改的，原先說的剛性需求說的是婚房，你說現(xiàn)在改善性住房不是剛性需求嗎？它也是剛性需求，打壓了剛性需求什么的。比如說首套置業(yè)，在任何記錄里都不會算名下產(chǎn)權，對吧！所以說這些各種各樣的標準并不嚴格，最后造成了咱們對剛性需求的界定不同，我覺得這事首先要抵觸這種情緒。

　　現(xiàn)在開發(fā)商扛價的問題，你們可以不降，一個考慮到對客戶的交待，更多的人是因為我有錢，資金吃的住。首先得提高品質(zhì)，那么就有扛價的資本，我就是覺得咱們國內(nèi)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品品質(zhì)還是低。一萬多一平米、兩萬多一平米的房子都是豪宅，品質(zhì)高，高在什么地方呢？國際化、建筑品質(zhì)什么的，老百姓都不清楚，但開發(fā)商很清楚。

　　我不希望房地產(chǎn)降價，對每個人來講降價都不是好事，現(xiàn)在把新開的樓盤里希望大家把品質(zhì)都做出來，你得扛出內(nèi)涵才有扛的資本。

　　【姜昊】：這個觀點我認同，比如萬通生態(tài)城項目做21項生態(tài)技術，玻璃用三層玻璃。建筑節(jié)能是60%，還有垃圾真空處理系統(tǒng)，每個社區(qū)有一個生物垃圾無害化出來的系統(tǒng)，樓板是那種懸浮式的，這樣還可以降低噪音。

　　【王超】：話是這么多，可是大家拿地的成本不同啊，售價也不同。

　　【安元】：說明過品質(zhì)樓成本沒有那么高，我的意思就是說真正建好房子跟建普通房子成本可能是差不多的，

　　【姜昊】：現(xiàn)在1.6萬和2萬的房子跟那時的房子沒什么區(qū)別。

　　【安元】：好多人已經(jīng)明白綠色、低碳對他們有什么影響，這是老百姓知道不知道的問題，弘澤制造一直沒有拿出來說。所以說這跟綠色沒有關系，不是說這個產(chǎn)品沒人做，不是說你扛價就能漲價。

　　老百姓都關注房子，沒有人不關注品質(zhì)，現(xiàn)在好產(chǎn)品少，為什么出一個好房子就買的好啊，因為現(xiàn)在出高品質(zhì)的房子就少。

　　不是價格高的項目都好買，各位開發(fā)商都知道吧！還是品質(zhì)好相對就好買一些。

　　【劉嚴】：曾經(jīng)有人問我，天津入住的樓盤哪個比較好，我想了半天說沒有。

　　【張興華】：前些天我們接待亞洲衛(wèi)視來天津拍片，說你們有沒有城市地標性的城市建設，然后拉到濱海新區(qū)，說沒有蓋好，那是建設中心。

　　【主持人】：現(xiàn)在問題是咱們的產(chǎn)品已經(jīng)這樣了，在做好產(chǎn)品已經(jīng)沒有現(xiàn)金流了。最近很多銀行都在做壓力測試，說房價跌百分之幾。我們在臆想本輪調(diào)控是不是會很堅決，是不是時間很長，價格還會這么挺著嗎？

　　【宋津】：研究機構(gòu)說房價降30%對他們沒什么影響，現(xiàn)在降了30%能沒有壓力嗎？我記得90年代初整個金融危機，香港房價泡沫用了十年的時間才降了64%，所以說這不是一朝一夕的。

　　時間到底有多長的問題，我覺得現(xiàn)在的政策很多是打壓剛性需求，包括公積金貸款，我覺得政策是在現(xiàn)在限價，現(xiàn)在限價房開了14塊地什么時候能起來，現(xiàn)在還不好說，淡化這種矛盾了，我覺得不會超過到明年一季度的。

　　【主持人】：非常感謝各位嘉賓的精彩發(fā)言，今天的論道會就到這里，如果有討論的問題大家可以到我們的微博平臺繼續(xù)討論，謝謝！